Glatte Wege. Vermieter haftet – auch für Hausmeister!

Eigentum verpflichtet – das gilt insbesondere auch für Immobilienbesitzer. Gerade in den kalten Monaten sprechen wir immer gerne von der Schneeräum- und Streupflicht. Dennoch passieren immer wieder Unfälle, besonders aufgrund glatter Wege. Und so ein Sturz kann auch mal ganz schnell richtig teuer werden – für den Räum- und Streupflichtigen!

Klären wir die Haftungsfrage und was vonseiten der Versicherung machbar ist

Was gilt aktuell?

Grundsätzlich zählt nun mal die Aussage: Schneit es oder sind die Wege glatt und rutschig, haben Eigentümer die Pflicht, entsprechende Gehflächen vom Schnee zu befreien und diese begehbar zu machen. Die Pflicht reicht zudem auch an angrenzende öffentliche Zuwege.

Nun das große ABER. Diese Pflicht gilt ja nicht automatisch rund um die Uhr, also 24 Stunden. Wie soll das in Praxis auch durchgeführt werden? Es kann ja kaum erwartetet werden, dass Ihre Kunden den Wecker auf 3 Uhr nachts stellen, weil bereits ab 1 Uhr nachts Neuschnee gemeldet wurde. In der Regel haben Städte und Gemeinden ein Zeitfenster, in dem eben die Räumpflicht gilt.

So gilt in Bayreuth z. B. eine Schneeräum- und Streupflicht werktags von 07:00 Uhr bis 20:00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen von 08:00 Uhr bis 20:00 Uhr. Dabei ist zu beachten, dass bei langanhaltendem und starkem Schneefall nicht dauerhaft geräumt werden muss. Jedoch wird verlangt, dass sobald der Schneefall geendet hat, neuerliches Räumen und Streuen durchgeführt wird. So oder so ähnlich finden Sie die Regelungen im Großteil aller Städte und Gemeinden in Deutschland geregelt.

Wie wäre es mit delegieren?

Nun hat der Eigentümer jedoch die Möglichkeit, die beiden Pflichten an Dritte zu delegieren. So können gerade bei einer vermieteten Immobilie auch gerne die Mieter verpflichtet werden. Wichtig ist dabei die klare Regelung im Mietvertrag, sodass es auf keinen Fall zu Unstimmigkeiten kommen kann. Der reine Aushang im Hausflur ist dabei niemals ausreichend.

Eine andere Lösung wäre zum Beispiel einen Hausmeister(service) zu beauftragen. Doch auch das löst nicht automatisch die komplette Haftungsbefreiung aus. Ihre Kunden sind als Vermieter verantwortlich dafür, die Arbeiten auch zu kontrollieren und bei Bedarf eben selbst für eine entsprechende Abhilfe zu sorgen. Dass selbst das nicht ausreicht, um den Vermieter von der Haftungsfrage zu befreien, sehen wir im Urteil vom 06.08.2025 – Az. VIII ZR 250/23 vom Bundesgerichtshof.

Sachverhalt:

In diesem Fall ist eine Mieterin einer Eigentumswohnung eines Mehrfamilienhauses auf der zum hausführenden Weg gestürzt. Dieser war trotz vorheriger Glatteisankündigung der Wetterberichte nicht vom Eis befreit worden. Diese Räum- und Streupflicht wurde von der Eigentümergemeinschaft auf einen entsprechenden professionellen Hausmeisterdienst abgegeben. Das Amtsgericht hat daraufhin geurteilt, dass der Hausmeisterservice ein Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro und die Anwaltskosten der Klägerin zu bezahlen habe. Damit war die Klägerin aber nicht zufrieden. Eine Berufung am Landgericht wurde abgewiesen, da das Gericht der Meinung war, dass lediglich bei einer Verletzung der oben genannten Kontrollpflichten des Vermieters eine Haftung in Betracht gezogen werden kann – wovon das Gericht jedoch nicht ausging.

Die Revision am Bundesgerichtshof jedoch hatte Erfolg. Dieses hat kurz zusammengefasst festgehalten, dass der engagierte Hausmeisterservice lediglich als Erfüllungsgehilfe des Vermieters dient. Dadurch muss sich der Vermieter das Verschulden des Hausmeisterservice selbst anrechnen lassen und wie für ein eigenes Verschulden rechtlich einstehen.

Was ist mit Eigenverantwortung?

Grundsätzlich besteht ja eine Art Eigenverantwortung für jeden, der eben Gehwege benutzt. So wird zum z. B. bei der Missachtung von Warnschildern oder auch komplett ungeeignetem Schuhwerk trotz Glatteiswarnung dem Passanten eine gewisse Mitschuld unterstellt.

Dennoch kann es für Eigentümer und Vermieter richtig teuer werden, sobald eine Person auf einem nicht geräumten und nicht gestreuten Weg verunfallt. Neben dem üblichen Schmerzensgeld können auch weitere Kosten auf Ihre Kunden zukommen. So zählen mögliche Behandlungskosten oder ein Verdienstausfall, aber auch in schlimmeren Fällen und bei bleibenden Schäden eine entsprechende lebenslange Rente, die auf Ihre Kunden zukommen können. Zusätzlich steht es der Stadt oder Gemeinde auch frei, Bußgelder zu erheben, sollte diese der Meinung sein, dass die Streu- und Räumpflicht vorsätzlich oder fahrlässig verletzt wurde.

“Pflicht” zur Versicherung

Aus den oben genannten Gründen ist eine entsprechende Versicherung nicht nur zu empfehlen, sondern im Grunde sogar nahezu verpflichtend für Vermieter und Eigentümer. Dieses Risiko ist mit einem passenden Versicherungsschutz recht einfach zu minimieren. Privatpersonen haben die Möglichkeit, den entsprechenden Schutz bereits kostenfrei über moderne Tarife der Privathaftpflichtversicherung zu erhalten. Der Versicherungsschutz variiert jedoch von Tarif zu Tarif und von Anbieter zu Anbieter. Grundsätzlich kann man sagen, dass das Risiko für ein selbst genutztes Einfamilienhaus über die PHV versichert gilt. Vermietete Immobilien oder Wohnungen können über eine sog. Haus- und Grundbesitzerversicherung abgesichert werden.

Jeder Versicherer hat für sich eigene Bedingungen, die im Bedarfsfall unbedingt gesichtet werden müssen. Durch einen passenden Versicherungsschutz in der PHV ist es oftmals möglich, auf einen zweiten Vertrag über eine Haus- und Grundbesitzer-Deckung zu verzichten.

Kleiner Hinweis noch: Bis auf die Bußgelder übernehmen einige Versicherungen die oben angesprochenen möglich anfallenden Kosten. Und sollte dennoch mal ein Unglück geschehen, unbedingt die Unfallstelle per Foto festhalten, um den Zustand des Weges zu dokumentieren. 

Denn nur so haben Ihre Kunden auch die Möglichkeit, über den hoffentlich geräumten und gestreuten Zustand des Weges zu berichten. Sobald Personen verletzt sind, sollte die Polizei eingeschaltet werden. Zudem sind mögliche Zeugenaufnahmen unbedingt festzuhalten.

Fazit

Sieht man sich die letzten Wochen mal an, mit den andauernden Minustemperaturen und oftmals weit über -10 Grad in der Nacht, steht ein großes Risiko im Raum. Mit etwas Beratung und dem geeigneten Versicherungstarif ist das mögliche finanzielle Risiko jedoch recht schnell und einfach zu lösen. Jedoch ersetzt eine Versicherung nicht die entsprechende Pflicht, daher sollte die Aufgabenverteilung klar geregelt sein.

Wenn Sie Fragen zu dem Thema haben, sprechen Sie mich an, ich berate Sie gerne!

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